Малоэтажка в поисках новых территорий

Малоэтажное строительство в Ленобласти подарило рынку уникальный продукт – недорогое и качественное жилье. Но спрос в последние годы на такие проекты снижается, а новых жилых комплексов почти не выводится.

Малоэтажное строительство позволяет уйти от плотно заселенных жилых комплексов, малогабаритного жилья с низкой социальной ответственностью при сохранении низкой, можно считать, доступной стоимости недвижимости. Правда, не обошла этот сегмент проблема обманутых дольщиков и недостроя. Были на рынке откровенно низкокачественные объекты: малоэтажки, напичканные квартирками-студиями. Но в целом покупатель в малоэтажных комплексах получает просторное жилье по минимальной цене. Так, в многоквартирном и высотном ЖК «ЦДС Приневский» квартира площадью 38,6 кв. м стоит 4 млн рублей, а в малоэтажном районе «Счастье 2.0» 40-метровая квартира обойдется в 2,2 млн. Но несмотря на цену сегодня городские новостройки, в том числе и многоэтажные, в большей чести у покупателей.

Где в Петербурге строят малоэтажные новостройки

Российский бизнес однозначно выбрал для себя путь многоэтажного строительства как наиболее доходный. Даже там, где могла бы появиться малоэтажка или хотя бы смешанная этажность, основной инстинкт не дает строить ниже и меньше. Особенно если это разрешено по закону. Доля малоэтажного строительства в спросе, по данным «Петербургской недвижимости», составляет только 8%, преимущественно реализуется в тех локациях, где высотный регламент не позволяет строить выше.

Мало кто уже помнит, что первая малоэтажка стала появляться не на выселках, вдали от города, а в Озерках и Коломягах (здесь строили таунхаусы бизнес-класса). Одна из последних малоэтажек в Коломягах – ЖК «Никитинская усадьба» с непростой, скандальной судьбой была построена еще в начале 2000-х. Можно пофантазировать, что застройка территории возле станции метро «Парнас» могла быть как минимум разновысотной, совмещая малоэтажный, среднеэтажный и высотный форматы. Но этого не случилось. В Каменке компания «Темп» сдала в 2014 году МЖК «Дом Нижне-Каменской улице». Симпатичный проект, который выбивается из застройки этого района высотными комплексами, не нашел последователей-малоэтажников.

Можно объяснить тягу к высотности у застройщиков недорого жилья, но этой же манией величия грешат и застройщики элитки. Достаточно посмотреть на массивную застройку суперэлитного Крестовского острова, сейчас нечто похожее строится на Петровском острове, где вполне можно было ограничиться средней высотностью.

В общем можно утверждать, что малоэтажка не прижилась на петербургской земле, отправившись в места не столь отдаленные от мегаполисной суеты, в окрестности, к примеру, «Экспофорума». По данным «Петербургской недвижимости», 60% (в расчете от объема предложения в кв. м) малоэтажного строительства за пределами КАД расположено в Пушкинском районе (в том числе с учетом части Московского района в локации Пулковское-Волхонское). Причем малоэтажка здесь можно сказать, вынужденная – из-за ограничения высотности. Кроме уже реализуемых в этой локации малоэтажных проектов: в этом году было заявлено, что строительство города-спутник «Южный» начнется в I квартале следующего года, прорисовывается судьба еще одного большого проекта – МЖК «Югтаун», который скорее всего будет реализовывать ГК «КВС».

Ленобласть теряет популярность у застройщиков

В Ленобласти ситуация чем-то напоминает петербургскую – застройщики сделали ставку на высотное строительство, превратив такие привлекательные локации, как Кудрово и Мурино, в железобетонные чащи. Власти Ленобласти долгое время на такое строительство не обращали внимания, радуясь высоким показателям обеспеченности жильем региона, пока не оказалось, что кроме жилья нужно строить социалку и дороги. Чиновники поняли это слишком поздно и, сначала отобрав у муниципалов право выдавать разрешение на строительство, ввели зонирование , ограничивающее хаотичную застройку и реализацию проектов без инфраструктуры, в том числе декларируя уход от высотной застройки. Но это не дало толчка для развития малоэтажного строительства, а по факту охладило активность застройщиков на областном рынке.

За два года, уверяют аналитики из Rusland SP, на земельном рынке Петербурга была совершена 31 сделка, при этом ни ОДНА не коснулась ранее популярных у девелоперов территорий за КАД. По словам Андрея Бойкова, партнера Rusland SP, в условиях переизбытка предложения на первичном рынке и возможности широкого выбора жилья «заКАДовые» территории стали уже не так популярны у покупателей. «Мы видим, что предпочтение стали отдавать более комфортным проектам в черте города. Как следствие, большинство застройщиков сейчас перестали рассматривать земли в таких локациях для реализации новых проектов», – отмечает он.

Снижение интереса к региональным проектам заметно и у покупателей. В этом году по итогам восьми месяцев, было зарегистрировано на 35% меньше ДДУ, чем за аналогичный период прошлого года (12 616 и 19 439 ДДУ соответственно). Несомненно, в таком провале в немалой степени повинен коронавирус с карантином, но тенденция к сокращению спроса наблюдается уже несколько лет.

С одной стороны, падение спроса и объемов строительства – факт негативный, говорящий о снижении привлекательности областных локаций. С другой – региональные власти серьезно настроены избежать размножения обманутых дольщиков и появления жилых массивов без необходимой инфраструктуры, так что новые проекты должны быть менее рискованными и более комфортными. Более того, чиновники внятно декларируют вовлечение в строительство бОльшего количество локаций, а не только тех, которые развиваются в последние годы и уже задыхаются от новостроя.

Точки притяжения для застройщиков малоэтажных новостроек в Ленобласти

Самым застраиваемым в Ленобласти районом еще долгое время будет оставаться Всеволожский, но он не резиновый, да и строительство в нем под пристальным вниманием областных чиновников. Сейчас, по данным «Петербургской недвижимости, на долю Всеволожского района приходится 21%, Гатчинского – 10%. В Ленобласти основной объем предложения малоэтажки сосредоточен в локациях Сертолово, Мистолово, Янино, Новоселье, Всеволожск и его окрестности (Романовка, Щеглово), отмечают аналитики «Петербургской недвижимости».

Скорее всего из-за создания настоящей областной столицы в Гатчине (повезет Gatchina Garden, в котором квартира стоит от 10,8 млн рублей) эта локация станет более востребованной у строителей и новоселов. Очевидно, что кроме переноса властных структур придется здесь строить современную столичную недвижимость и инфраструктуру, за которой могут потянуться и работающие на Ленобласть госслужащие.

«На наш взгляд, недооцененными локациями остаются два района – Ломоносовский и более всего, Тосненский, потому что он относится к промышленным зонам. В Тосненском районе на данный момент активно осваиваются под строительство и продажу недвижимости три локации: район Тельмана на границе районов Тосно и Колпино, Никольское, в котором практически все распродано и Фёдоровское, которое находится ближе к городу и активно сейчас осваивается и развивается», – уверен генеральный директор компании «ЛенСтройГрад» (реализует МЖК «Счастье 2.0») Леонид Голубев.