Трансформация торговли - итоги 2020 года

15 Февраля 2021
Основные факторы, повлиявшие на индустрию в 2020 году:
Пандемия, меры по ограничению, ограничения по посещаемости ТЦ
Банкротства и закрытия ряда торговых операторов
Падение реальных доходов населения
Рост сегмента доставки
Снижение ключевой ставки
Тренд перехода торговли в онлайн формат
Основные тренды по форматам и операторам

ТЦ и стрит-ритейл. «Общий объем площадей в ТЦ в 2020 году составил 5,7 млн кв. м. Прирост новых площадей за 2020 год составил 232 тыс. кв. м, в сравнении с показателем в 156 тыс. кв. м в 2019 году — приводит статистику Екатерина Шенина, руководитель департамента аналитики и оценки R2 Asset Management. При этом вакансия помещений торговой недвижимости выросла. Уровень вакантности в среднем составляет 9-10% в 2020 году против 7,6% по итогам 2019 года. Базовая арендная ставка снизилась больше чем на 20%. Например, в сегменте ТЦ класса «А» арендная ставка составляет 72 тыс. (кв. м, без НДС). Ставка капитализации для прайм-объектов - 9,5%. Отмечается процесс трансформации торговых объектов в досуговые».

«Сегодня становится очевидным необходимость реконцепции устаревших форматов – считает Антон Мельников, управляющий партнер R2 Asset Management. На место ритейлеров в ТЦ придут операторы досуга и развлечений, затем бытовые, медицинские и прочие услуги. Сейчас это подтверждается ростом популярности МФК в густонаселенных районах, где есть все необходимое в одной локации. Особенно популярными обещают стать такие форматы, как: concept store, шоурумы, поп-ап store».

«Объем площадей стрит-ритейла составляет 0,6 млн кв. м. (по итогам 2019 года был зафиксирован показатель 0,56 млн кв. м). Уровень вакантности составляет 14,9% (по предыдущему периоду аналитики отмечали 6,1%). Арендная ставка – 300 тыс. руб. (кв. м, без НДС) для помещений в топовых локациях» - сообщает Екатерина Шенина.

Торговые операторы. В отношении крупных и средних операторов – потенциальных арендаторов ТЦ и других торговых площадей можно выделить ряд положительных и отрицательных трендов. В целом, здесь тоже наблюдается тренд на трансформацию:

Закрытие 19 магазинов сети Fashion House в Москве и области
Закрытие почти всех магазинов сети «Красный куб»
Закрытие испанской группой Inditex магазинов Lefties в России
Уход бутиков Versace, Valentino и Hublot у из гостиницы «Метрополь»
Успешный выход на IPO Ozon
Все более широкое распространение термина Entertainment в сегменте ритейла

Рынок общепита
«По нашим наблюдениям и этот рынок переформатируется, - комментирует партнер компании Вячеслав Рожманов, - происходит смешение форматов, конкуренция обостряется. Выжить и набрать обороты помогут уникальное меню, неповторимая атмосфера и надежная команда».

Основные события:
- Оборот ресторанного рынка за год упал на 21,3%.
- Fast casual (free flo) сократилось на 59 заведений.
- Casual dining сократилось на 291 точку.
- В 2021 году ожидается увеличение закрытия несетевых ресторанов.
+ Выросло количество заведений take away.
+ Бум доставки на ресторанном рынке. В сентябре 2020 г. сегмент вырос до 19,7%.
+ Количество ресторанов упало незначительно: с мая 2019 по сентябрь 2020 закрылось 313 сетевых ресторанов.

Объекты общепита, гастромаркеты

«Тут важно выделить такой фактор, как ротацию корнеров в проекте, которая составляет 20%. – уточняет Антон Мельников. Посетители не чувствуют нехватки нового продукта в связи с двумя тенденциями. Во-первых, все большее распространение получает философия здорового питания. Как следствие увеличивается спрос на экологически чистые (фермерские) продукты. Во-вторых, импортозамещение в этом сегменте подстегивает и процесс нарушения коммуникаций в мировом масштабе: схемы поставок продуктов из многих стран существенно пострадали за время пандемии».

Основные тренды:
- В Москве сформировались новые гастрономические кварталы или фуд-маркеты.
- Наблюдается нехватка качественного ресторанного предложения за пределами центра города.
- Наблюдается тенденция смещения спроса «ближе к дому».
- На ряду с закрытием, наблюдаются и открытия общепита в ТЦ, это: Chicken Mafia, Финская кофейня Paulig Cafe & Store, обновленный формат ресторанной сети «Тануки», где на первом и втором располагаются посадочные места, на третьем находится сама кухня), корнеры в гастропространствах, Papa Barvillage на Триумфальной площади.
- Происходят трансформации сетей (например, сети «Республика» в concept-store).

Открытия общепита в обособленных пространствах:
- «Eat Market ЮгоЗападная», общей площадью 4400 кв. м
- 37 гастропроектов от московских и петербургских рестораторов
- Открытие гастромаркета Тишинка.

Ключевые закрытия (переезды)
- Saxon+Parole, 2009 — 2020 гг.
- Vogue Cafe - символ гламурной Москвы нулевых, 2003 — 2020 гг.
- Dada - грузинское кафе, комьюнити-центр, 2012 — декабрь 2020 гг.
- Glenuill - ресторан Глена Баллиса, 2014 — 2020 гг.

Склады и дистресс. По производственно-складским объектам специалисты компании наблюдали падение арендного потока на 15-25% в апреле-мае 2020 года, и около 10% в июне. К июлю он восстановился, а к октябрю-ноябрю показал рост около 5% к аналогичным месяцам прошлого года (за счет индексации и сокращения вакансии).

«Относительно нашей компании, - приводит пример Антон Мельников, - по производственно-складским объектам мы потеряли около 3-5% по году относительно плана. По одному из торговых объектов на время принудительного закрытия арендаторам предоставлялись скидки на уровне 50% от размера арендной платы. После снятия ограничений поток от аренды восстановился, но до сих пор примерно на 5% ниже, чем в аналогичные месяцы прошлого года»

На текущий момент еще массово не выявлены дистресс-активы, появившиеся в результате пандемии, так как существует своеобразный цикл 9-12 месяцев,  для того, чтобы объект был признан дистрессом (именно столько времени занимает процедура банкротства). Те дистресс-активы, которые сейчас присутствуют на рынке, - в большей степени результат кризиса 2014 года, связанного с дефолтами по валютным кредитам.

Справка о компании:
R2 Asset Management – инвестиционная компания, предоставляющая комплексное управление активами в сфере недвижимости. Под управлением R2 находятся объекты торговой и складской недвижимости, дистресс активы, представленные в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области, Поволжье. География присутствия компании постоянно расширяется. В планах начало работы в других регионах России.
Екатерина Шенина
R2 Asset Management
+79997735898
katarinastepanova@gmail.com