Инесса Демина: «Рейдерских захватов квартир отныне будет меньше»

До недавнего времени закон не устанавливал размер доли в квартире, которая может находиться в собственности. Это давало возможность продавать микродоли сторонним людям. Брали их в основном для «прописки». Сейчас при перерасчете в метры доля каждого собственника в праве общей долевой собственности на жилье не может составлять менее 6 «квадратов».
Поможет ли данная норма в борьбе с квартирными рейдерами, которые покупали микродолю в квартире и начинали создавать проблемы для жизни другим сособственникам? Об этом размышляет старший юрист АН «Триумфальная Арка» Инесса Демина:

- Действительно, 1 сентября 2022 года в соответствии с Федеральным законом № 310-ФЗ «О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 14.07.2022г. вступили в силу  изменения в некоторые законодательные акты, в том числе  в Жилищный кодекс  Российской Федерации. Это так называемая поправка «О микродолях».  Для тех, кто следил за историей вопроса, было интересно  увидеть законодательное решение проблемы в окончательном варианте.  Для тех же, кто не знаком  с проблематикой данной темы, следует пояснить следующее:   несовершенство  нашего законодательства, а именно в  сделках с долями в праве собственности на жилые помещения,  порождало возможность приобретать любые по размеру доли. Продавец мог продать, а покупатель купить, например, 1/100 долю в праве собственности в квартире или комнате. Новый собственник, несмотря на ничтожность  своей доли, имел право осуществлять все права собственника, то есть владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему долей.  Хотя на практике пользоваться 1/100 долей,  например в однокомнатной  квартире, не представлялось возможным, ведь реальная площадь такой доли могла соответствовать нескольким квадратным сантиметрам. И не смотря на всю абсурдность ситуации, обладатель такой микродоли  мог  на законных основаниях зарегистрироваться в квартире по месту жительства и даже вселиться туда. Такой механизм  давал возможность неопределенному кругу лиц действовать недобросовестно, например, покупать доли не с целью проживания в квартире, а лишь для регистрации по месту жительства  или с целью осложнения жизни другим сособственникам, чтобы в последующем,  не совсем законными  способами, принудить их к продаже своих долей.  В  больших мегаполисах, в первую очередь в Москве, эта проблема приобрела катастрофический размер. В результате мы получили множество квартир с фиктивно прописанными  владельцами микродолей и такое явление как рейдерство.  
Многолетние попытки законодателя  решить эти проблемы  нашли свое отражение в вышеупомянутом законе.  Что же мы имеем  на сегодняшний день?
Пункт 1.1.,  дополнивший статью 30 Жилищного кодекса, сформулирован таким образом, что вызывает  больше вопросов, чем дает ответ на то, какие сделки с долями теперь нельзя осуществить. Ясно только одно, что минимальный допустимый размер доли в праве общей долевой собственности  в перерасчете на квадратные метры не должен быть менее 6 квадратных метров общей площади жилого помещения.  Поправка устанавливает запрет для собственника жилого помещения или обладателя доли в праве общей собственности на жилое помещение  совершать действия, влекущие  за собой возникновение долей в праве собственности на это помещение,  если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника.
Однако такой запрет не будет работать в случаях, если долевая собственность возникает в силу закона,  например, при оформлении  приватизации или наследства. Данная поправка не  будет применяться и  при  оформлении  жилого помещения в общую собственность родителей и детей после использования материнского семейного капитала, так как  упомянутый  закон внес изменения  и в ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".  Вероятно, что и при продаже жилого помещения, где несовершеннолетнему ребенку принадлежит незначительная доля, органы опеки и попечительства будут руководствоваться данными правилами.  Можно предположить, что это не исчерпывающий перечень.
Важно отметить, что принятый закон, не имеет обратной силы и применяется только к правоотношениям, возникшим после вступления  его в законную силу. Таким образом, сделки  по отчуждению микродоли, совершенные до вступления закона в силу, не могут  быть признаны  ничтожными.  
Многих теперь интересует вопрос, а что же будет с уже имеющимися  микродолями в квартирах? Смогут ли их владельцы   распоряжаться ими  после вступления поправок в силу, например,  подарить  родственнику   или продать  одному из сособственников?  Есть мнения, в том числе среди нотариального сообщества, что сделки с микродолями между сособственниками, в результате которых доля одного из них увеличится, не будут  противоречить закону. Однако более подробные разъяснения  появятся  позже, как только начнет складываться правоприменительная практика.  
Решает ли данная поправка проблемы  жилищного законодательства, о которых говорилось выше?  На мой взгляд, это всего лишь  первый шаг. Хочется надеяться, что фиктивных регистраций по месту жительства и рейдерских  захватов  будет меньше, однако принятые изменения полностью эти проблемы не решат. Доли в праве собственности, не подпадающие под  установленные  ограничения, как продавались,  так и будут продаваться.
             Записал Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН