Риск оспаривания сделок с жильем остаётся высоким
23 Июля 2026
Президиум Верховного Суда РФ утвердил обзор судебной практики по сделкам с жильём — документ, которого ждали почти полгода. Меняет ли это ситуацию на рынке недвижимости? Стало ли безопаснее покупать жилье? Особенно у людей пожилого возраста.
Вот что по этому вопросу думают участники рынка недвижимости.
Константин Барсуков, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-недвижимость», советник Президента Гильдии риэлторов Москвы
- Я бы не говорил, что после выхода обзора Верховного Суда покупать жильё стало полностью безопасно. Сам обзор не меняет закон и не создаёт специальной страховки для покупателя. Но он делает судебную практику заметно более предсказуемой и устраняет ряд перекосов, из-за которых добросовестный покупатель мог потерять и квартиру, и деньги.
Главное, что Верховный Суд фактически отказался от подхода, при котором одного заявления продавца: «меня обманули мошенники, поэтому верните квартиру» — достаточно для отмены сделки. Заблуждение относительно мотивов продажи само по себе не является основанием для признания договора недействительным. Суд должен оценивать не только положение продавца, но и поведение покупателя: мог ли он распознать обман, проявил ли разумную осмотрительность, не участвовал ли в сомнительной схеме. Обе стороны должны получать равную судебную защиту.
Отдельно важно отметить, что сделка, совершённая под влиянием мошенников — третьих лиц, может быть отменена по статье 179 ГК РФ только тогда, когда доказано, что покупатель знал или должен был знать об обмане продавца. То есть сам факт уголовного дела, признания продавца потерпевшим или утраты им полученных денег ещё не означает автоматического возврата квартиры.
Верховный суд также подтвердил: если договор всё-таки признаётся недействительным, должна применяться двусторонняя реституция — продавцу возвращается квартира, а покупателю деньги. Раньше на практике встречались решения, когда квартиру возвращали продавцу, а вопрос о возврате покупателю уплаченной суммы фактически оставался нерешённым. Теперь такой подход прямо назван неправильным. Однако экономический риск полностью не исчезает: судебное решение о возврате денег ещё не гарантирует, что у продавца эти деньги сохранились, и их удастся реально взыскать.
Что касается пожилых собственников, возраст сам по себе не делает человека неспособным совершать сделки и не является основанием для отмены договора. Необходимо доказать, что именно в момент подписания договора человек не понимал значения своих действий или не мог ими руководить. Обычно это устанавливается судебной психолого-психиатрической экспертизой, а бремя доказывания лежит на том, кто оспаривает сделку.
При этом покупателю расслабляться нельзя. Если квартира продаётся существенно ниже рынка, продавец ведёт себя необычно, торопится, не может объяснить причины продажи, действует по указаниям неизвестных лиц или не понимает, где будет жить после сделки, суд может решить, что покупатель должен был заметить проблему. Особенно высокие требования могут предъявляться к профессиональным участникам рынка недвижимости.
Поэтому мой вывод такой: обзор действительно повысил защищённость покупателей, в том числе при покупке квартир у пожилых людей, но не сделал такие сделки автоматически безопасными. Все так же важно не просто собрать формальный комплект справок, а зафиксировать реальную осмотрительность (и добросовестность) покупателя: рыночность цены, самостоятельное намерение продавца, понятные причины продажи, порядок расчётов, личное общение с собственником и отсутствие обстоятельств, указывающих на давление или мошенничество. Именно совокупность этих обстоятельств будет иметь значение, если сделку впоследствии попытаются оспорить.
Вячеслав Шеянов, генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»
- Ну хорошо, обзор Президиум ВС утвердил, а рекомендации он дал? Потому что просто обзор это ни о чем. Должно быть решение Президиума, где будут даны указания к действию. А пока продолжаются те же суды, где покупатель нередко проигрывает.
К сожалению, ведомость доказать очень сложно. Даже освидетельствование в институте имени Сербского здесь вряд ли поможет. Единственный способ борьбы с ведомыми – это тюрьма. Помог врагам, садись. Если не знал и не понимал, куда и кому переводишь деньги, то в тюрьме все быстро поймешь. Посадят 2-3 человека и другие задумаются над тем, а не мошенники ли их ведут…
Я бы предложил ввести систему проведения сделок с недвижимостью, как это установлено в Тайланде. Там на сделке сидит человек из силовых структур и задает вопросы обеим сторонам. Покупателю: «Деньги твои? Не украл?» Тот подтверждает законное происхождение средств. Спрашивает продавца: «Ты продаешь. Понимаешь последствия сделки?» Тот отвечает, что понимает. Подписали договор купли-продажи. Если потом кто-нибудь из них пойдет в суд с тем, что он что-то не знал или не понимал, то получает 25 лет тюрьмы.
Если у нас сделать даже 5, то сразу снимутся многие вопросы ведомости. Продавец же на сделке говорит, что он все знает и понимает, а решение принимает самостоятельно. А потом прикидывается дурачком и начинает причитать, что не понимал, его вели какие-то странные люди, то ли майоры, то ли полковники ГРУ… Тогда посиди в тюрьме и подумай.
Константин Апрелев, вице-президент РГР
- Когда пошла такая судебная практика - что можно продать квартиру, а потом вернуть ее обратно, заявив, что тебя обманули мошенники, - у некоторой части населения появилось слишком много соблазнов. Раз так можно - почему бы этим не воспользоваться, даже если тебя никто не обманывал. Обзор Верховного Суда решает первую и главную задачу - прикрыть эту «лавочку». Если продавец не может подтвердить, что действовал добросовестно, у его иска нет судебных перспектив.
Данный обзор Верховного Суда касается только работы судов. Его задача - показать ошибки, которые были допущены в судебной практике. Рекомендовать какие-то изменения в законодательстве - не задача Верховного Суда.
Иными словами, нужен закон, закрепляющий такое, казалось бы, логичное правило: отбирать честно купленную квартиру у покупателя нельзя (при определенных, четко прописанных исключениях). А без этого «бабушкины схемы» никуда не денутся.
Евгений Бойков, руководитель агентства недвижимости «Таймс» (Санкт-Петербург)
- Обзор судебной практики, утверждённый Президиумом Верховного Суда, — это, безусловно, важный шаг к систематизации подходов к рассмотрению споров по сделкам с жильём. Однако я не стал бы переоценивать его влияние на рынок. Скорее, это реакция на те правовые качели, которые мы наблюдали последний год после громких дел, когда покупатели оставались без квартир, а продавцы — без денег.
По сути, документ констатирует сложившийся подход: суды будут оценивать каждую сделку индивидуально, с учётом всех обстоятельств. Но это не означает, что покупатель теперь защищён. Особенно если речь идёт о приобретении жилья у людей пожилого возраста. Риск оспаривания сделки остаётся высоким, и на практике мы видим, что даже нотариально удостоверенная сделка может быть признана недействительной.
В связи с этим я считаю, что рынку требуются дополнительные механизмы защиты, которые бы работали на опережение. В частности, разумной выглядит инициатива об обязательной проверке дееспособности продавца перед сделкой — это снизило бы число споров, основанных на утверждениях о «непонимании последствий».
У нас в агентстве мы уже давно внедрили собственные стандарты безопасности. Это и комплексная юридическая проверка объекта, и анализ цепочки переходов права собственности, и работа с профильными экспертами, которые проверяют продавца на предмет наличия судебных споров или ограничений. А клиентам мы всегда рекомендуем страхование титула — это не панацея, но хотя бы минимальная подушка безопасности.
Рынок должен двигаться в сторону большей прозрачности. Но пока, к сожалению, во многом ответственность за безопасность сделки лежит на самих участниках и их доверенных юристах. Мы со своей стороны стараемся минимизировать риски настолько, насколько это вообще возможно в текущих реалиях.
Наталия Булахова, руководитель проекта «ЮРИСТ. НЕДВИЖИМОСТЬ. ОНЛАЙН», член Ассоциации юристов России
- Сразу хочу отметить, что что-то нового для себя, что я не знала раньше, в этом Обзоре я не прочитала. Но, наверное, данный Обзор соответствует ожиданиям широких слоев населения, взбудораженных так называемым судебным делом Лурье-Долиной, определение ВС по которому,кстати, вошло в этот Обзор.
В принятом Обзоре Верховный Суд просто более детально напомнил о практическом применении норм Гражданского кодекса, касающихся недействительности сделок, которые уже есть в действующем законодательстве. Кроме этого, в своем Обзоре Верховный Суд подробно разъяснил для судебной практики понятие порока воли и его применение в сделках с недвижимостью.
Надеюсь, что судьи при рассмотрении конкретных споров воспримут данный Обзор ВС как руководство к действию и будут его применять при рассмотрении конкретных дел, что поможет обеспечить единообразность применения судебной практики по судебным делам данной категории
Примечательно, что Верховный Суд, основываясь на своем определении «по делу Долиной», более детально разъяснил в первую очередь для судей правовые последствия тех сделок, когда продавец, действующий по указанию третьих лиц (мошенников), но убежденный ими, что действует по указанию сотрудников силовых органов или ЦБ и участвует в «секретной операции», заключает договор купли-продажи квартиры и передает мошенникам деньги от ее продажи. При этом в реальности и не собирается продавать свою недвижимость. Теперь одного такого аргумента продавцу (типа, был под «мороком», гипнозом мошенников и т.д.) будет недостаточно, чтобы признать сделку недействительной Теперь продавец должен доказать в суде, что его заблуждение относительно предмета сделки было существенным.
Так же судьи обязательно должны в таких схемах учитывать и поведение покупателя: мог ли он распознать заблуждение продавца? Как указал ВС в своем Обзоре, «в соответствии с пунктом 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (пункт 3 статьи 178 ГК РФ).
Вопрос о том, является ли заблуждение существенным, подлежит исследованию в каждом конкретном деле. При этом судам также надлежит оценить, проявил ли продавец требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность при совершении оспариваемой им сделки».
Если же суд решает такую сделку признать недействительной из-за существенного обмана продавца, но стороны договора купли-продажи уже исполнили эту сделку, то в этом случае судьи обязаны применять двустороннюю реституцию, т.е. квартира возвращается продавцу, но и деньги, уплаченные им, должны быть возвращены продавцом. Невозможен возврат квартиры без возврата денег покупателю, несмотря на то, что деньги переданы уже продавцом третьим лицам.
Стали ли сделки безопаснее? А с чего им становится безопасным? Цель мошенников - убедить продавца совершить продажу и отдать деньги им. Поэтому в призму их интересов не попадает тот факт, какое судебное решение будет вынесено по результатам уже совершенной сделки, если продавец, очухавшись, пойдет оспаривать исполненную им сделку. И мошенникам абсолютно не важен тот факт, будет ли данное решение вынесено на сновании Обзора ВС, в очередной раз разъясняющего для судей действующие нормы ГК, или нет
Конечно, может каких-то недобросовестных продавцов, задумавших по «схеме Долиной» умышленно заключить сделку по продаже своей квартиры, а потом попытаться оспорить ее и вернуть себе квартиру, и остановит судебная практика, формированная на основания этого тематического Обзора ВС по сделкам с недвижимостью, но количество тех продавцов, которые попадут в силу своей внушаемости или пожилого возраста под влияние мошенников, конечно, на рынке недвижимости не уменьшится.
Просто у этой категории продавцов после опубликованного Обзора ВС стало больше шансов после продажи квартиры остаться и без денег, переданных мошенникам, и без квартиры , в любом случае. Ведь, даже в том случае, когда суд примет решение признать сделку недействительной и расторгнуть ее, взять деньги продавцу для возврата их покупателю будет неоткуда (вспоминаем двойную реституцию).
Мнения собрал Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН
Вот что по этому вопросу думают участники рынка недвижимости.
Константин Барсуков, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-недвижимость», советник Президента Гильдии риэлторов Москвы
- Я бы не говорил, что после выхода обзора Верховного Суда покупать жильё стало полностью безопасно. Сам обзор не меняет закон и не создаёт специальной страховки для покупателя. Но он делает судебную практику заметно более предсказуемой и устраняет ряд перекосов, из-за которых добросовестный покупатель мог потерять и квартиру, и деньги.
Главное, что Верховный Суд фактически отказался от подхода, при котором одного заявления продавца: «меня обманули мошенники, поэтому верните квартиру» — достаточно для отмены сделки. Заблуждение относительно мотивов продажи само по себе не является основанием для признания договора недействительным. Суд должен оценивать не только положение продавца, но и поведение покупателя: мог ли он распознать обман, проявил ли разумную осмотрительность, не участвовал ли в сомнительной схеме. Обе стороны должны получать равную судебную защиту.
Отдельно важно отметить, что сделка, совершённая под влиянием мошенников — третьих лиц, может быть отменена по статье 179 ГК РФ только тогда, когда доказано, что покупатель знал или должен был знать об обмане продавца. То есть сам факт уголовного дела, признания продавца потерпевшим или утраты им полученных денег ещё не означает автоматического возврата квартиры.
Верховный суд также подтвердил: если договор всё-таки признаётся недействительным, должна применяться двусторонняя реституция — продавцу возвращается квартира, а покупателю деньги. Раньше на практике встречались решения, когда квартиру возвращали продавцу, а вопрос о возврате покупателю уплаченной суммы фактически оставался нерешённым. Теперь такой подход прямо назван неправильным. Однако экономический риск полностью не исчезает: судебное решение о возврате денег ещё не гарантирует, что у продавца эти деньги сохранились, и их удастся реально взыскать.
Что касается пожилых собственников, возраст сам по себе не делает человека неспособным совершать сделки и не является основанием для отмены договора. Необходимо доказать, что именно в момент подписания договора человек не понимал значения своих действий или не мог ими руководить. Обычно это устанавливается судебной психолого-психиатрической экспертизой, а бремя доказывания лежит на том, кто оспаривает сделку.
При этом покупателю расслабляться нельзя. Если квартира продаётся существенно ниже рынка, продавец ведёт себя необычно, торопится, не может объяснить причины продажи, действует по указаниям неизвестных лиц или не понимает, где будет жить после сделки, суд может решить, что покупатель должен был заметить проблему. Особенно высокие требования могут предъявляться к профессиональным участникам рынка недвижимости.
Поэтому мой вывод такой: обзор действительно повысил защищённость покупателей, в том числе при покупке квартир у пожилых людей, но не сделал такие сделки автоматически безопасными. Все так же важно не просто собрать формальный комплект справок, а зафиксировать реальную осмотрительность (и добросовестность) покупателя: рыночность цены, самостоятельное намерение продавца, понятные причины продажи, порядок расчётов, личное общение с собственником и отсутствие обстоятельств, указывающих на давление или мошенничество. Именно совокупность этих обстоятельств будет иметь значение, если сделку впоследствии попытаются оспорить.
Вячеслав Шеянов, генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»
- Ну хорошо, обзор Президиум ВС утвердил, а рекомендации он дал? Потому что просто обзор это ни о чем. Должно быть решение Президиума, где будут даны указания к действию. А пока продолжаются те же суды, где покупатель нередко проигрывает.
К сожалению, ведомость доказать очень сложно. Даже освидетельствование в институте имени Сербского здесь вряд ли поможет. Единственный способ борьбы с ведомыми – это тюрьма. Помог врагам, садись. Если не знал и не понимал, куда и кому переводишь деньги, то в тюрьме все быстро поймешь. Посадят 2-3 человека и другие задумаются над тем, а не мошенники ли их ведут…
Я бы предложил ввести систему проведения сделок с недвижимостью, как это установлено в Тайланде. Там на сделке сидит человек из силовых структур и задает вопросы обеим сторонам. Покупателю: «Деньги твои? Не украл?» Тот подтверждает законное происхождение средств. Спрашивает продавца: «Ты продаешь. Понимаешь последствия сделки?» Тот отвечает, что понимает. Подписали договор купли-продажи. Если потом кто-нибудь из них пойдет в суд с тем, что он что-то не знал или не понимал, то получает 25 лет тюрьмы.
Если у нас сделать даже 5, то сразу снимутся многие вопросы ведомости. Продавец же на сделке говорит, что он все знает и понимает, а решение принимает самостоятельно. А потом прикидывается дурачком и начинает причитать, что не понимал, его вели какие-то странные люди, то ли майоры, то ли полковники ГРУ… Тогда посиди в тюрьме и подумай.
Константин Апрелев, вице-президент РГР
- Когда пошла такая судебная практика - что можно продать квартиру, а потом вернуть ее обратно, заявив, что тебя обманули мошенники, - у некоторой части населения появилось слишком много соблазнов. Раз так можно - почему бы этим не воспользоваться, даже если тебя никто не обманывал. Обзор Верховного Суда решает первую и главную задачу - прикрыть эту «лавочку». Если продавец не может подтвердить, что действовал добросовестно, у его иска нет судебных перспектив.
Данный обзор Верховного Суда касается только работы судов. Его задача - показать ошибки, которые были допущены в судебной практике. Рекомендовать какие-то изменения в законодательстве - не задача Верховного Суда.
Иными словами, нужен закон, закрепляющий такое, казалось бы, логичное правило: отбирать честно купленную квартиру у покупателя нельзя (при определенных, четко прописанных исключениях). А без этого «бабушкины схемы» никуда не денутся.
Евгений Бойков, руководитель агентства недвижимости «Таймс» (Санкт-Петербург)
- Обзор судебной практики, утверждённый Президиумом Верховного Суда, — это, безусловно, важный шаг к систематизации подходов к рассмотрению споров по сделкам с жильём. Однако я не стал бы переоценивать его влияние на рынок. Скорее, это реакция на те правовые качели, которые мы наблюдали последний год после громких дел, когда покупатели оставались без квартир, а продавцы — без денег.
По сути, документ констатирует сложившийся подход: суды будут оценивать каждую сделку индивидуально, с учётом всех обстоятельств. Но это не означает, что покупатель теперь защищён. Особенно если речь идёт о приобретении жилья у людей пожилого возраста. Риск оспаривания сделки остаётся высоким, и на практике мы видим, что даже нотариально удостоверенная сделка может быть признана недействительной.
В связи с этим я считаю, что рынку требуются дополнительные механизмы защиты, которые бы работали на опережение. В частности, разумной выглядит инициатива об обязательной проверке дееспособности продавца перед сделкой — это снизило бы число споров, основанных на утверждениях о «непонимании последствий».
У нас в агентстве мы уже давно внедрили собственные стандарты безопасности. Это и комплексная юридическая проверка объекта, и анализ цепочки переходов права собственности, и работа с профильными экспертами, которые проверяют продавца на предмет наличия судебных споров или ограничений. А клиентам мы всегда рекомендуем страхование титула — это не панацея, но хотя бы минимальная подушка безопасности.
Рынок должен двигаться в сторону большей прозрачности. Но пока, к сожалению, во многом ответственность за безопасность сделки лежит на самих участниках и их доверенных юристах. Мы со своей стороны стараемся минимизировать риски настолько, насколько это вообще возможно в текущих реалиях.
Наталия Булахова, руководитель проекта «ЮРИСТ. НЕДВИЖИМОСТЬ. ОНЛАЙН», член Ассоциации юристов России
- Сразу хочу отметить, что что-то нового для себя, что я не знала раньше, в этом Обзоре я не прочитала. Но, наверное, данный Обзор соответствует ожиданиям широких слоев населения, взбудораженных так называемым судебным делом Лурье-Долиной, определение ВС по которому,кстати, вошло в этот Обзор.
В принятом Обзоре Верховный Суд просто более детально напомнил о практическом применении норм Гражданского кодекса, касающихся недействительности сделок, которые уже есть в действующем законодательстве. Кроме этого, в своем Обзоре Верховный Суд подробно разъяснил для судебной практики понятие порока воли и его применение в сделках с недвижимостью.
Надеюсь, что судьи при рассмотрении конкретных споров воспримут данный Обзор ВС как руководство к действию и будут его применять при рассмотрении конкретных дел, что поможет обеспечить единообразность применения судебной практики по судебным делам данной категории
Примечательно, что Верховный Суд, основываясь на своем определении «по делу Долиной», более детально разъяснил в первую очередь для судей правовые последствия тех сделок, когда продавец, действующий по указанию третьих лиц (мошенников), но убежденный ими, что действует по указанию сотрудников силовых органов или ЦБ и участвует в «секретной операции», заключает договор купли-продажи квартиры и передает мошенникам деньги от ее продажи. При этом в реальности и не собирается продавать свою недвижимость. Теперь одного такого аргумента продавцу (типа, был под «мороком», гипнозом мошенников и т.д.) будет недостаточно, чтобы признать сделку недействительной Теперь продавец должен доказать в суде, что его заблуждение относительно предмета сделки было существенным.
Так же судьи обязательно должны в таких схемах учитывать и поведение покупателя: мог ли он распознать заблуждение продавца? Как указал ВС в своем Обзоре, «в соответствии с пунктом 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (пункт 3 статьи 178 ГК РФ).
Вопрос о том, является ли заблуждение существенным, подлежит исследованию в каждом конкретном деле. При этом судам также надлежит оценить, проявил ли продавец требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность при совершении оспариваемой им сделки».
Если же суд решает такую сделку признать недействительной из-за существенного обмана продавца, но стороны договора купли-продажи уже исполнили эту сделку, то в этом случае судьи обязаны применять двустороннюю реституцию, т.е. квартира возвращается продавцу, но и деньги, уплаченные им, должны быть возвращены продавцом. Невозможен возврат квартиры без возврата денег покупателю, несмотря на то, что деньги переданы уже продавцом третьим лицам.
Стали ли сделки безопаснее? А с чего им становится безопасным? Цель мошенников - убедить продавца совершить продажу и отдать деньги им. Поэтому в призму их интересов не попадает тот факт, какое судебное решение будет вынесено по результатам уже совершенной сделки, если продавец, очухавшись, пойдет оспаривать исполненную им сделку. И мошенникам абсолютно не важен тот факт, будет ли данное решение вынесено на сновании Обзора ВС, в очередной раз разъясняющего для судей действующие нормы ГК, или нет
Конечно, может каких-то недобросовестных продавцов, задумавших по «схеме Долиной» умышленно заключить сделку по продаже своей квартиры, а потом попытаться оспорить ее и вернуть себе квартиру, и остановит судебная практика, формированная на основания этого тематического Обзора ВС по сделкам с недвижимостью, но количество тех продавцов, которые попадут в силу своей внушаемости или пожилого возраста под влияние мошенников, конечно, на рынке недвижимости не уменьшится.
Просто у этой категории продавцов после опубликованного Обзора ВС стало больше шансов после продажи квартиры остаться и без денег, переданных мошенникам, и без квартиры , в любом случае. Ведь, даже в том случае, когда суд примет решение признать сделку недействительной и расторгнуть ее, взять деньги продавцу для возврата их покупателю будет неоткуда (вспоминаем двойную реституцию).
Мнения собрал Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН
Последние новости раздела
23 июля 2026
23 июля 2026