Порядок сделки нарушать нельзя

Семья покупала квартиру. Сделка проходила через нотариуса. Но когда, после подписания договора купли продажи и написания расписки о том, что деньги получены, участники сделки приехали в банк, то покупатель устроил там скандал и… деньги ему не выдали. И вот ситуация: у продавца есть расписка о том, что он деньги получил, а самих денег нет.
Ситуацию комментирует генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслав Шеянов.

- Это мошенничество чистой воды.
- Говорят, что порядок сделки нарушать нельзя. А здесь он, похоже, нарушен.
- Здесь вопрос не столько в порядке сделки, сколько в документах. Все документы должны быть подписаны в технологическом порядке, согласно согласованной заранее схеме проведения сделки. Документ о деньгах здесь расписка. И если деньги получены, то и расписка написана.
- Но здесь так получилось, что расписка написана, а деньги не получены.
- Если расписка написана до получения денег, то кого здесь винить? Сам дурак. Я почему говорю, что это мошенники. Вот у меня на руках расписка, что деньги получили. Кто может доказать, что вы их не получали? Вопрос непростой….
   В расписке всегда указывается, каким образом и когда вы деньги получили. И обычно расписки пишутся на наличные деньги. Если пишется расписка другая, то это какой-то суррогат. Если деньги идут через аккредитив, то всегда есть документ, подтверждающий это. Есть выписка со счета. А расписка - это документ, подтверждающий наличный оборот. И вот, если деньги не получены, а расписка написана, то человек попадает в довольно неприятную ситуацию.
- И суд не поможет? Кстати, расписки в суде принимается?
- Да. Но что будет рассматривать суд. Документ. Есть подписи? Есть. Если имеется факт мошенничества, то должны быть свидетели. К примеру, вы вчера мне передали деньги, а сегодня пишите расписку. Свидетели есть? Что вы пишите расписку, есть. Но самих денег-то они не видят. И где правда? Кому суд должен верить?
- Да, вопрос щекотливый
- Щекотливость здесь заключена в неадекватных требованиях какой-либо из сторон. Например, покупатель требует расписку вперед. Этого делать нельзя ни при каких условиях.
- А если деньги передаются через банковскую ячейку, то когда расписка?
- Расписка пишется до закладки денег в ячейку. Но она должна находиться у третьей стороны.
- Например, у риэлтора?
- Вполне может быть. Может случиться так, что вы заложили деньги, а сделка не состоялась по разным причинам. И что? По логике деньги должны прийти обратно, а расписка на руках у покупателя о том, что они продавцом получены. Это неправильно. Могут и риэлторы быть третьей стороной. Или еще одна ячейка при условии вскрытия тогда-то. Разные могут быть условия.
- Тут вроде сделка у нотариуса. И люди посчитали, что опасаться им нечего.
- Вот тут возникает вопрос: а что заверяет нотариус? Он заверяет то, что написано в договоре. И если люди договорились, что я тебе наличными передаю деньги, и нотариус подписывается под этим, то вопрос передачи денег напрямую зависит от расписки. Потому что в договоре не констатация факта, что деньги переданы, а обязательство. Продавец обязуется продать, а покупатель купить. А что значит купить? Это значит, что ее оплатить. И вот факт оплаты подтверждается именно распиской, а не договором, который заверяет нотариус.
- Но они же у нотариуса не передают деньги.
- Даже если бы передавали, то в любом случае не нотариус подтверждает получение денег, а продавец, что получил. И тут возникает вопрос: а почему нельзя было деньги передать через депозит нотариуса? Безопасно и не было бы вопросов.
- Только вот деньги у покупателя были на счету в банке. Мол, подпишем и пойдем переведем.
- Тогда это должно быть отражено в расписке. В назначении банковского перевода необходимо указать, за что деньги платят. И здесь расписка не денежный документ, а подтверждающий, что деньги переведены. И к расписке должны быть приложены банковские документы. В случае же наличных расписка – это самый главный свидетель совершенного действия.
- Вячеслав Анатольевич, как, на ваш взгляд, суд поступит?
- Очень просто. Максимум, что в суде будут делать - это графологическая экспертиза. Подписывал ее продавец или нет. Или это поддельная подпись. Если продавец подписался, то это уже его проблемы.
- Что и квартира может уйти без денег?
- Может.
- Ну и хитро же задумано ….
- Я и говорю, что схема мошенническая. Напиши расписку, что получил, но денег не давал. Фото расписки, на что ссылаются покупатели, - это не документ. Суд никогда не будет его рассматривать. Даже копию суд не рассматривает. Нужен оригинал. Если он у продавца, то он его не даст покупателю. Если у реального покупателя на руках расписка, то это чистое мошенничество.
- Значит, без суда здесь не обойдется
- Похоже, что да. Если нет оригинала расписки и нечем подтвердить оплату, то квартира останется у продавца. Другое дело, если по решению суда будет проходить расторжение сделки, то это время, нервы и прочие неприятности …..
- Поэтому и есть порядок сделки, который нарушать нельзя.
- Да.
- Даже если сделка проводится без риэлтора, то люди должны знать его и ему следовать.
- Но сначала участники сделки определяются по платежам. Как это будет проходить? Надо понять, а у покупателя деньги есть или нет. Мало ли что он говорит. Если есть, то покажи. Определились. Далее подписываем договор купли-продажи, куда все устные договоренности вносим. После подписания ДКП идет регистрация. Хотя фраза неверная. ДКП заключен и он уже имеет юридическую силу. Регистрируют переход права. И когда он произошел, то квартира перешла в собственность нового покупателя. И только переход права должен давать возможность продавцу получить деньги. Только такая схема гарантирует безопасность всех сторон.
Хочу добавить, что передача наличных всегда чревато. Мошенничество может быть любой из сторон. Поэтому всегда должна быть какая-то третья сторона: ячейка, банк, нотариус …
- Но, наверное, лучше хорошая риэлторская компания?
- Может. Главное, чтобы сторона была не заинтересованная. Сторона, которая соблюдет все условия и при выполнении их раздаст деньги и документы, кому что положено. Кому квартиру, а кому деньги.
   Самим лучше не стоит этим заниматься. Это чревато серьёзными ошибками. Специалисты знают, как правильно проводить сделку. Кроме того, они не заинтересованы, чтобы сделка прошла не по технологии. Они заинтересованы, чтоб не было потом нареканий и жалоб ни от одной из сторон.
- Репутация превыше всего?
- Совершенно верно.
   Беседу вел Вениамин Вылегжанин