Стал известен срок окупаемости машино-места в новостройке

Машино-место в московской новостройке может стоить как квартира в регионе, а его отсутствие — стать причиной отказа от покупки жилья. Как соотносятся цена, локация и реальный спрос на парковку — в совместном исследовании девелопера Сити21 и аналитиков жилого направления CORE.XP.

Ценовой диапазон машиномест

Стоимость одного машино-места в подземном паркинге варьируется в широком диапазоне: от 2,5–3,8 млн рублей в комфорт-классе до 12,3–20,1 млн рублей в делюкс-сегменте, а в штучных премиальных проектах может превышать 25 млн рублей. При этом ключевым ценообразующим фактором остаётся локация: средняя цена в ЦАО составляет 6,8 млн рублей, в ЮЗАО – 4,35 млн, в САО – 3,7 млн, тогда как в Новой Москве – всего 2,4 млн рублей.

Инвестиционная привлекательность

Инвестиционный потенциал машино-места напрямую связан с дефицитом: в проектах, где коэффициент парковки ниже фактического спроса жителей, поддерживается и высокая арендная ставка, и ликвидность при перепродаже. Индикативный срок окупаемости при текущей доходности оценивается в 15–22 года до учёта эксплуатационных расходов.

Согласно оценке экспертов, валовая арендная доходность машино-мест в широкой московской выборке составляет 4,5–6,5% годовых. Наибольшая доходность фиксируется в ЦАО и ЮЗАО (5,5–6,5%), а в центральных премиальных проектах ставка аренды может достигать 50–80 тыс. рублей в месяц, хотя средний ориентир по ЦАО остаётся на уровне около 30 тыс. рублей.

Аналитики также обращают внимание на динамику спроса: «Реализация машино-мест в новых проектах, как правило, стартует лишь спустя 3–4 квартала после запуска продаж квартир. При этом пик продаж приходится на два периода — старт (когда цена минимальна) и этап перед заселением, когда покупатель уже оценивает реальный дефицит парковки. В бизнес-классе на ранней стадии может продаваться около 0,25–0,30 машино-места на квартиру, а к заселению этот показатель вырастает до 0,7–0,8» — отмечает Дарья Постникова, директор по продукту Сити21.

Спрос и дефицит

В Москве с 5 августа 2026 года вступили в силу новые градостроительные нормативы, меняющее нормы проектирования машино-мест в новостройках. Теперь расчёт машино-мест будет зависеть от площади квартир, а не только класса проекта. Устанавливаются минимальные показатели: 0,8 машино-места на квартиру площадью до 70 м², 1,2 — для квартир 70–100 м² и 1,6 — для жилья свыше 100 м² (а также для таунхаусов и индивидуальных домов). Это говорит о том, что в рамках одного класса реальные цифры могут заметно отличаться в зависимости от метража лотов в конкретном ЖК.

«Дефицит парковки нельзя оценивать по абсолютному числу машино-мест на квартиру. Важно соотносить этот показатель с реальной автомобилизацией целевой аудитории и доступностью бесплатной уличной парковки вокруг проекта. В премиум- и делюкс-сегменте, где семья нередко владеет двумя-тремя автомобилями, даже коэффициент 1,1 м/м на квартиру может создавать локальный дефицит и, соответственно, поддерживать высокий спрос на аренду и перепродажу машино-мест», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP

Таким образом, отсутствие качественного подземного паркинга в проектах с концепцией «двор без машин» способно существенно сузить круг покупателей и ухудшить конкурентоспособность ЖК на рынке, считают авторы исследования.