Изъятие недвижимости по распоряжению № 29РВ-401: что делать собственникам

Распоряжением Мособлархитектуры от 27.07.2023 № 29РВ-401 утверждена документация по планировке территории для строительства автомобильной дороги Щербинка — Федюково — Каширское шоссе. Само по себе утверждение документации не означает немедленного изъятия недвижимости, однако именно этот документ определяет территорию, в границах которой в дальнейшем могут быть изъяты земельные участки и объекты капитального строительства для государственных нужд.

Если ваш земельный участок или дом расположены рядом с будущей дорогой, рекомендуется заранее проверить, попадает ли объект в границы проекта. На этом этапе многие собственники уже начинают разбираться, как проводится экспертиза при изъятии недвижимости и какие выплаты можно получить в случае изъятия. Это позволит своевременно оценить возможные последствия и подготовиться к переговорам о размере компенсации.

После принятия решения об изъятии собственнику выплачивается возмещение. Оно включает не только рыночную стоимость недвижимости, но и убытки, непосредственно связанные с изъятием. На практике именно определение размера компенсации чаще всего становится предметом спора.

Как независимая экспертиза помогает получить справедливую компенсацию

Распространенная ошибка — безоговорочно соглашаться с отчетом об оценке, подготовленным по заказу государственного органа. Такие отчеты нередко составляются по унифицированной методике и могут не учитывать неотделимые улучшения, инженерные коммуникации, хозяйственные постройки, благоустройство территории, а также отдельные виды убытков, связанных с переездом, поиском нового объекта или изменением характеристик оставшегося имущества.

Перед подписанием соглашения собственнику рекомендуется:

• проверить, действительно ли объект попадает в зону изъятия;
• внимательно изучить отчет об оценке и расчет компенсации;
• сопоставить предложенную сумму с реальной рыночной стоимостью имущества;
• при наличии сомнений провести независимую экспертизу.

Практика подтверждает эффективность такого подхода. Так, специалисты СТ-Эксперт в одном из дел по изъятию недвижимости для государственных нужд выполнили комплексную оценку земельного участка, жилого и нежилого зданий, неотделимых улучшений и всех видов убытков. По результатам исследования общий размер компенсации составил 76,1 млн рублей, тогда как первоначально собственнику предлагалось 37,6 млн рублей.

По данным СТ-Эксперт, в большинстве дел об изъятии недвижимости в Москве и Московской области размер компенсации, установленный на основании независимой экспертизы, превышал первоначальное предложение государственных органов на 30–120%.

Если недвижимость попадает в границы территории, предусмотренной распоряжением № 29РВ-401, не стоит ждать официального предложения о выкупе. Предварительная оценка объекта и анализ возможных убытков позволят заранее понять, соответствует ли предлагаемая компенсация рыночной стоимости имущества.