Из мегаполиса – в Калининград: сценарии переезда

Калининград вошел в рейтинг городов, наиболее комфортных для жизни на пенсии. Как переехать в Калининград, если у вас есть квартира в другом регионе России? Разбираем с помощью сравнений и расчетов.
Сначала напомним о преимуществах, которые дает проживание в самом западном регионе нашей страны. Прежде всего, это близость морских курортов и удобное сообщение с аэропортом. При этом покупать жилье для постоянного проживания родителей непосредственно в курортных городках, скорее всего, не стоит: летом там будет довольно утомительно из-за наплыва туристов, а зимой – скучновато. Поэтому стоит рассмотреть жилье именно в областном центре, где, помимо прочего, лучше развито и здравоохранение, и прочая инфраструктура.
В Калининграде можно приобрести квартиру улучшенной планировки в малоэтажном жилом комплексе – например, в ЖК «Сиреневый бульвар» есть варианты с террасами. Хотя все дома в этом проекте 4-этажные, они обеспечены лифтами, что особенно ценно для пожилых резидентов. Для расчетов мы будем опираться на текущую стоимость 2-комнатной квартиры площадью 65,3 кв. м – сегодня она составляет 6,068 млн руб.
Сценарии переезда
Основных вариантов для осуществления междугороднего переезда не много:
- сдать свою квартиру и на эти деньги выплачивать ипотеку за квартиру в Калининграде;
- продать имеющуюся квартиру и без доплаты купить жилье в Калининграде;
- использовать сбережения, чтобы приобрести квартиру в Калининграде (с ипотекой или без – зависит от объема накопленных средств).  
Многое также зависит от того, есть ли у пожилой пары дети и насколько они готовы к тому, чтобы способствовать переезду своих родителей в Калининград. В идеальных условиях дети могут взять покупку такой квартиры полностью на себя, в том числе и ипотеку, в другой ситуации – пенсионерам придется действовать самостоятельно. Во втором случае ипотеку могут одобрить на короткий срок или же потребуется большой первоначальный взнос (свыше 50%), поэтому важно, чтобы у покупателей были сбережения.
Сценарий: без доплаты и кредитов
Чаще всего в Калининград стремятся переехать жители столиц – Москвы или Санкт-Петербурга. Наиболее выгодный вариант: остаться владельцем хотя бы 1-комнатной квартиры в мегаполисе (тогда сохранятся столичные льготы и пенсия) – а остальные средства использовать для приобретения жилья в Калининграде.
Это осуществимо, если в собственности имеется 3- или хотя бы 2-комнатная квартира. Средняя стоимость 1 кв. м 2-комнатной квартиры в Москве – 269 тыс. руб., 3-комнатной – 265 тыс. руб. (данные на декабрь 2022 года). Соответственно, за такой объект средней площадью 56 или 72 кв. м можно выручить около 15 или 19 млн руб. При таких вводных данных 6 млн руб. уходит на покупку просторной 2-комнатной квартиры в Калининграде, а остаток средств можно положить на депозит, получая еще и неплохую добавку к пенсии. Либо разменять столичный объект, получив 1-комнатную квартиру (их стоимость сегодня около 9-10 млн руб.), которую сохранить для прописки и сдачи в аренду, а на остаток приобрести квартиру в Калининграде.
Сценарий: ипотека
Если у пенсионера имеется только 1-комнатная квартира в Москве, сдавая ее, можно получать 35-40-50 тыс. рублей в месяц (многое зависит от качества жилища и района расположения дома). Ипотечный платеж за 2-комнатную квартиру в Калининграде (при взносе в 20%, ставке 8% и сроке кредитования 20 лет) составит те же 40 тыс. рублей. Однако в этом случае, скорее всего, придется прибегнуть к помощи детей и оформить ипотеку на них, чтобы увеличить срок кредитования. Другой вариант – использовать сбережения так, чтобы увеличить первоначальный взнос по ипотеке. Если взять в кредит не 4,8 млн, а 3 млн рублей и оформить ипотеку на 10 лет, то ежемесячный платеж сократится до 37,2 тыс. руб.
Сценарий: обмен
Конечно, есть и самый простой способ: просто обменять имеющееся жилье на другое путем чистой продажи и последующей покупки. Однако в этом случае собственник жилья в Москве теряет ценный актив в столице, хотя и приобретает новый объект в Калининграде, а также часть средств может положить на депозит. После продажи 1-комнатной квартиры в Москве за 9 млн руб., покупки 2-комнатного лота в Калининграде за 6 млн руб., на руках остается порядка 3 млн руб. Ставка по бессрочному вкладу сегодня около 4% годовых, таким образом, можно получать в месяц 10 тыс. рублей прибыли с депозита.
В любом случае, многое зависит от жизненных обстоятельств каждой семьи, однако важно помнить: при желании можно выработать наиболее верную стратегию, которая поможет выбрать самый выгодный вариант для улучшения жилищных условий.

Справка о ЖК «Сиреневый бульвар» и компании «Олимп».
ЖК «Сиреневый бульвар» строится в Калининграде, в Ленинградском районе: бывшие Ротенштейн, Марауненхоф, Лип, Девау, Палве и Куммерау – это северная часть Калининграда, где в довоенные годы располагался Старый город. Территория всего проекта занимает 21,9 гектаров и находится между улицами Арсенальная, Пехотная и 4-ой Большой окружной. Это один из первых эко-проектов Калининграда, неподалеку от него находятся Верхнее озеро, Нижний пруд и ещё 12 городских водоемов. Жилой комплекс «Сиреневый бульвар» отличается сдержанной архитектурой, включает всего 5 клубных домов на 16 квартир и 9 домов с несколькими секциями. Все дома – монолитно-кирпичные, не выше 4 этажей. Квартиры на первых этажах будут иметь выход в собственный мини-сад. Здесь предусмотрены паркинги, места хранения велосипедов и колясок, кладовые помещения в цокольных этажах, система видеонаблюдения, закрытый безопасный внутренний двор. Покупатели могут выбрать квартиры с террасами, европланировки с большими кухнями-гостиными, квартиры с мастер-спальнями с отдельным санузлом и гардеробной. В квартирах с 2 и 3 спальнями спроектировано по 2 санузла.
Застройщик ЖК «Сиреневый бульвар» – «ОЛИМП», входит в группу компаний «Ойкумена», созданную в 1997 году. Группа компаний имеет представительства в 10 регионах России, накопила опыт реализации зарубежных проектов, в портфеле девелопера – свыше 1 млн кв. метров недвижимости, как жилой, так и коммерческой.
Финансовый партнер проекта – Сбербанк России. Реализация квартир ведется через эскроу-счета.